‘분양가상한제’ 개편 1만 2천가구 둔촌주공의 앞날은?

부동산에 관심이 많은 분이라면 한 번쯤은 들어보셨을 겁니다. 현존하는 최대 재건축 사업으로 꼽히는 둔촌주공.

‘재건축 분쟁 백과사전’이라고 불릴 만큼 재건축과 관련하여 일어날 수 있는 대부분의 사건이 일어나는 중이라고 하는데요.

특히 분양가 상한제 때문에 가장 큰 피해를 입었다는

둔촌주공의 이야기를 머니톡에서 살펴보겠습니다.

🔎 둔촌 주공 재건축 꽈배기처럼 꼬였다.

둔촌주공 재건축은 1979년 준공된 서울 강동구 둔촌동 주공아파트 143개 동 5,930가구 대신, 지상 최고 35층, 85개 동, 1만 2,032가구 규모의 ‘올림픽파크 포레온’으로 다시 짓는 사업입니다. (시공사업단 : 현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설, 이하 시공사업단 통일) 2018년 1월 19일 재건축을 위해 주민 이주가 완료되었고, 2019년 12월 17일 정말 철거되었습니다.

둔촌주공은 용적률*이 87%로 재건축에 최적화된 아파트라 1990년대부터 재건축 이야기가 계속 나왔던 곳입니다. 재건축 시작 시점을 계속 보고 있었던 끝에 2016년 9월 24일 관리처분계획*이 통과되었습니다.

✔ ’ 용적률’이란? 건물의 모든 바닥 면적을 땅의 넓이로 나눈 비율

✔ ’ 관리처분계획’이란? 재개발 및 재건축 정비사업에서 분양되는 대지나 건축 시설을 조합원들에게 합리적으로 배분할 수 있는 절차
일반분양 물량이 4,786가구에 달하기 때문에

‘내 집 마련’을 원하는 청약 예비자들이 분양을 손꼽아 기다리는 서울 시내 대단지입니다.

둔촌주공 조합원은 6,100명에 이르기 때문에 조합원 간 갈등이 지속적으로 일어났는데요. 공사비만 3조 2,000억 원(변경계약서 기준)에 이르기 때문에 이권 다툼이 치열할 수밖에 없었겠죠.

🔎 ‘분양가 상한제’ 때문에
일반 분양을 못 했다?!

둔촌주공은 분양가 상한제 때문에 가장 큰 피해를 본 사업단지이기도 합니다. 원래 둔촌주공은 철거 직후 2020년 일반분양을 진행하려 했지만 HUG(주택도시 보증 공사)가 분양가를 3.3 ㎡당 2,978만 원으로 분양가 상한제*를 정해줘 일반분양을 미뤘습니다.

이 당시에도 정부가 정해준 대로 사업을 진행하겠다는 조합원과 추후 분양가가 더 오르면 분양을 진행하자는 조합원 간 갈등이 극심했습니다. 그런데 아직 일반분양 일정도 정하지 못한 상황에서 또 문제가 발생했습니다. 공정률이 50%가 넘은 상태에서 공사가 중단된 것입니다.

✔ ‘분양가 상한제’란? 공공택지 안에서 감정 가격 이하로 땅을 받아 공동 주택 가격을 국토교통부령이 정하는 기준에 따라 분양 가격 이하로 공급하는 제도로 주택 가격 상승 억제를 위한 목적이 큼
둔촌주공 공사 중단,

언제 다시 진행할 수 있을까?

공사 중단이 된 이유는 시공사업단과 조합의 갈등 때문인데요. 시공사업단은 2020년 6월 자재 고급화와 가구수 상가건물 추가로 인해 조합과 공사비를 증액하는 계약을 맺었습니다.

중간에 조합이 바뀌면서 현 조합은 증액 계약서의 무효를 주장했고, 이 과정에서 러시아-우크라이나 전쟁 등으로 건축 자재값이 폭등하면서 시공사업단은 지난 4월 15일 공사를 무기한 중단했습니다.

지금까지 들어간 공사비만 1조 7천억 원. 공사 기간이 늘어날수록 조합원이 감당해내야 하는 공사비는 계속 늘어날 수밖에 없습니다. 공사 중단이 6개월 이상이면 손실액은 1조 6천억 원에 달한다고 합니다.

🔎 일반분양을 미뤘는데..
드디어 분양가 상한제, 개편한다!

공사 중단이 지속되는 가운데 반가운 소식이 전해졌습니다. 정부가 지난 6월 21일 분양가 상한제 개편을 하겠다고 발표한 것입니다. 정비사업에서 발생하는 비용 중, 이주비 이자의 현실화와 자재 값 등의 인상분을 반영하기로 했습니다. 국토부가 한국 부동산원에 의뢰한 시뮬레이션 결과를 보면 제도개선으로 분양가는 최소 1.5%~ 최대 4.0% 상승할 전망이라고 합니다.

특히 둔촌주공의 경우, 정부 예상 인상 평균치로 계산했을 때 3.3㎡당 3603만 원으로 2020년 정해진 분양가 상한제 기준보다는 약 600만 원 이상 상승될 것으로 예상됩니다. 분양가 상한제로 미뤄놓은 일반분양을 진행할 수 있는 요인은 만들어진 셈입니다.

하지만 이 같은 상황에도 공사가 재개될 기미는 전혀 보이지 않는데요. 조합 내 갈등이 지속되고 있고, 조합원들에게는 부담스러운 사업비 대출 만기일도 오는 8월 24일로 코앞입니다.

서울시가 곧 공사 재개를 위한 2차 중재안을 내놓는다고 하니, 앞으로 어떻게 진행될지 귀추가 주목됩니다.

머니톡에서 가져왔어요