레고랜드의 날개짓으로 신규 아파트 공급이 어려워진다?

레고랜드의 날개짓으로 신규 아파트 공급이 어려워진다?

레고랜드의 날개짓으로
신규 아파트 공급이 어려워진다?
2022.10.26 (수)
✔ 미래의 사업성과 가치를 담보로 대출 받는 부동산PF
✔ 레고랜드 사태로 부동산PF와 채권에 대한 신뢰도 하락해
✔ PF대출 중단 가능성에 건설사 사업 중단 가능성 ↑
요즘 신문 1면을 장식하고 있는 ‘레고랜드 사태’, 다들 한 번쯤 들어 보셨을 것 같은데요.



이번 사태로 인해 부동산 사업부터 건설사, 증권사까지 줄줄이 중단 및 부도 위기에 처했다고 합니다. 이 상황의 중심에는 ‘PF 대출’이 있고요.



이런저런 뉴스 봐도 어려워서 이해 못 하겠던 ‘PF 대출’, 머니톡에서 쉽게 설명해드리겠습니다.



봐도 모르겠는 PF대출
쉽게 설명해드릴게요
PF대출이란?
- PF란 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)의 약자

- 부동산 PF는 시행사가 건물 착공 과정에서 필요한 자금을 금융회사가 대주는 것​

보통 대출은 무언가를 담보로 하고 돈을 빌려줍니다. 우리도 집을 담보로 대출을 받거나, 개인의신용을 담보로 은행에서 돈을 빌리죠.



그렇지만 부동산 사업은 담보로 할 수 있는 유형의 무언가가 없으니 아직 지어지지 않은 건물 혹은 사업을 담보로 대출을 받아요. 즉, 해당 건물 혹은 사업의 미래 이익과 사업성을 담보로 돈을 빌리는 것이죠.



이때, 무형의 ‘사업’에 직접적인 돈을 줄 수 없으니 사업 진행자는 대출을 받을 수 있는 혹은 사업비를 끌어오는 회사(=SPC)를 설립합니다.



방금 세워진 회사에 대해 무얼 믿고 투자하느냐 싶을 텐데요. 그래서 해당 사업에 대해 국가 혹은 지자체, 증권사 등이 ‘신용보강’을 섭니다. 보증 서는 것이랑 비슷한데요, 해당 부동산 사업이 잘 진행되지 않았을 때 신용보강을 선 단체 혹은 기업이 돈을 대신 갚아주는 것이죠.​




레고랜드 사태, 그건 뭔데?
레고랜드는 올해 5월, 강원도에 오픈한 테마파크인데요. 강원도는 레고랜드를 짓기 위해 강원중도개발공사라는 회사를 세웠고, 강원중도개발공사는 공사비를 끌어올 회사(SPC)를 설립했어요. 그리고 해당 SPC에 대한 신용보강을 강원도가 섰고요.



강원도라는 지자체가 신용보강을 서고 있으니, 증권사 및 투자자들은 이를 믿고 레고랜드 사업에 약 2,050억원의 돈을 투자했습니다. 하지만 강원도가 돌연 이 돈을 못 갚겠다고 선언하면서 줄줄이 나비효과가 이어졌습니다.



지자체가 발행한 채권은 국가가 발행한 채권 다음으로 신뢰도가 높은 채권으로 꼽혀요. 이렇게 신뢰도가 높은 곳에서 채무불이행이라는 신용을 져버리는 선언을 하니, 기업 발행 채권 등 채권에 대한 신뢰도가 줄줄이 하락한 것이죠.



PF대출 전격 중단된다?
신용도가 높은 지자체보증 채권의 신뢰도가 떨어지자 지자체가 좋은 신용등급을 받는 것에도 의심이 생겼고, 이렇게 신용평가 자체가 흔들리고 있어요. 채권은 팔리지도 않고 있고요. 이에 따라 일부 은행은 신규 PF대출을 중단하겠다고 밝히기도 했어요.



채권을 발행하여 사업을 진행하려던 기업들은 위기에 처했어요. 채권에 투자해줄 투자자가 나타나고, 사업 자금이 마련되어야 준비 중이던 사업을 진행할 수 있는데 사업 진행 전부터 막혀버린 것이죠.



PF대출을 받아 사업을 진행하는 대부분의 건설사는 시공 및 사업 중단 위기에 처했어요. 최근에 공사를 재개한 둔촌주공사업단지도 7,000억원을 구하지 못했다는 소식이 전해졌죠.



자본을 가지고 있는 대기업이면 자금난에 대처가 가능할 수 있지만, 중소 건설사나 시공사는 사업자금을 구하지 못해 진행 중인 사업이 중단되거나 신규 사업은 착공조차 못 하게 되는 상황에 놓일 수 있게 됩니다. 이에 따라 한동안 신규 주택 공급량 또한 불안정해질 것으로 전망돼요.





레고랜드 사태의 나비효과로 부동산 PF대출 시장도 흔들리고, 국내 건설사는 위기 상황에 처한 것으로 보이는데요.



결국 이 모든 것은 채권에 대한 신뢰도 하락, 즉 신용 하락으로 인한 문제라고도 볼 수 있습니다. 금융 생활에서 ‘신용’이 얼마나 중요한지 보여준다고도 할 수 있죠.



가뜩이나 부동산 시장이 얼어붙어 있는데, 이번 사태로 인해 또다른 어려움이 가중되는 것은 아닐지 걱정이 되는데요. 국가가 나서서 조 단위의 푼다고 하니, 하루빨리 안정되기를 바라봅니다.

by 머니톡