3기 신도시 입주 지연된다네요

부동산 뉴스 가져왔어요

3기 신도시 입주 지연

3기 신도시 입주 시기가 미뤄집니다. 예상보다 일이 잘 안 풀려섭니다. 지난해 사전 청약이 입주 지연으로 희망고문이 될 수 있다는 우려가 있었는데 그것이 현실화될 거란 예측입니다.

입주가 2년 늦어집니다

3기 신도시¹⁾ 입주 시기가 최대 2년 늦어집니다. 정부는 당초 3기 신도시 최초 입주 시기를 2025~2026년으로 내다봤습니다. 하지만 최근 입주 시기를 다음과 같이 1~2년 조정했습니다. △인천 계양 2026년 상반기 △남양주 왕숙2 2026년 하반기 △하남 교산·남양주 왕숙 2027년 상반기 △부천 대장·고양 창릉 2027년 하반기.

1) 3기 신도시: 인천시 계양, 남양주시 왕숙, 하남시 교산 등에 아파트 30여만 가구를 짓는 정부의 대표적 주택공급 정책입니다. 이전 문재인 정부는 2025년 첫 입주를 개시하겠다고 밝힌 바 있습니다.
왜 늦어졌을까?

토지보상¹⁾이 속도를 내고 있으나 여전히 일부 땅 주인의 반대가 심해섭니다. 이에 자연스레 본청약 등 다음 스텝이 꼬인다는 평입니다. 참고로 지난해에 정부는 토지보상이 끝나지 않은 상태에서 사전 청약²⁾을 진행했습니다. 이에 전문가들은 보상 과정에서 갈등이 커지면 본청약이 미뤄질 수밖에 없다고 우려했고요. 8월 현재 토지보상률을 100% 달성한 곳은 인천 계양지구가 유일합니다.

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통상 신도시 공급은 다음 순서로 진행합니다.
지구 지정(집 지을 땅을 정함)→지구 계획 수립(입체적 개발계획 확정)→토지보상→사전 청약→사업승인과 착공(공사)→본청약→입주.

1) 토지보상: 국가가 나랏일을 하기 위해 땅에 대한 국민의 재산권을 강제로 가져가며 보상하는 제도를 말합니다. 내 땅이 신도시 개발 같은 공익사업시행지구에 포함되면 보상금을 받고 내줘야 하죠. 토지수용을 거부할 수 있냐고요? 없습니다. 법이 토지 강제수용을 규정한 이상 개인이 땅을 내주지 않을 방법은 없기 때문입니다. ‘최대 다수의 최대 이익’과 개인의 권리는 자주 충돌하지만 승자는 늘 공공입니다.
2) 사전 청약: 본청약보다 1~2년 먼저 일부 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다. 사전 청약에 당첨되었다면 무주택 등 관련 조건만 유지하면 본청약도 100% 당첨 확정입니다. 2022년 9월 현재 3기 신도시에서 사전 청약으로 분양한 물량은 1만4000가구에 달합니다.

Please Wait…

3기 신도시 희망고문 이슈의 핵심은 단순합니다. 아파트 건설이 예상보다 늦어져 사전 청약 당첨자들이 오랫동안 무주택자로 남을 수 있다는 우려입니다. 괜한 걱정이 아닙니다. 이명박 정부 시절인 2009~2010년 보금자리주택¹⁾ 사전 예약자(사전 청약 당첨자) 1만3398명 중 실제로 공급받은 이는 5512명(41.1%)밖에 되지 않으니까요. 언제 입주할 수 있을지 알 수 없다 보니 손에 다 잡은 내 집 마련 기회를 포기한 겁니다.

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덧붙여 2010년 12월 사전 예약을 한 경기 하남시 감일 B1블록은 2020년 7월에야 본청약을 진행했습니다. 즉 10년 동안 사전 청약 당첨자 446명은 시장이 급변하는 상황에서도 ‘대기’해야 했습니다.

1) 보금자리주택: 주변 시세의 85%에 이르는 저렴한 분양가로 공공(LH, SH 등)이 직접 건설해 공급한 주택을 말합니다. 이명박 정부가 추진한 공공주택 정책의 핵심으로 이해하면 쉽습니다.
잘하고 있거든요!

3기 신도시 입주 지연에 대한 우려가 커지자 정부는 즉각 당초 일정대로 차질 없이 추진하고 있다며 반박 기사를 냈습니다. 토지보상 절차를 서두르고 문화재 발굴 등 사업 지연 리스크가 적은 곳을 중심으로 차질 없이 입주를 준비하겠다고요. 단, 시장에선 “3기 신도시 계획은 워낙 서둘러 내놓은 것이기에 입주 지연은 예견되어 있었다”고 평했습니다. “지금이라도 연도·지역별로 수요를 예측해 맞춤 공급 대책을 수립해야 한다”는 입장도 나왔습니다.

안심전환대출 9월 15일부터 신청!

앞으로 오를 가능성이 높은 변동금리¹⁾ 주택담보대출(주담대)을 고정금리²⁾로 바꿔주는 안심전환대출. 9월 15일(목)부터 KB국민·신한·하나·우리·NH농협·기업은행과 한국주택금융공사에서 신청·접수를 받고 있습니다. 1주택자로 현재 주담대(변동형)를 쓰고 있다면 대상이 될 수 있습니다. 단, 기준이 있습니다.
① 집값 시세 4억 원 이하³⁾
② 부부 합산 연 소득 7000만 원 이하⁴⁾여야 합니다.

1) 변동금리: 경제 상황에 따라 3개월 또는 6개월 단위로 금리가 바뀌는 상품입니다. 통상 고정금리 상품보다 금리가 낮지만 금리인상기엔 이자가 크게 치솟을 수 있어 주의가 필요합니다.
2) 고정금리: 3년, 5년, 7년, 10년 등 일정 기간은 고정금리를 적용하고 이후 만기까지 변동금리를 적용하는 상품입니다. 많은 은행이 ‘5년’을 주력으로 판매합니다. 장기간 금리를 고정하다 보니 은행 입장에선 변동금리 상품보다 더 높은 금리를 적용하는 게 일반적입니다.
3) 주담대를 받은 당시가 현재 집값 기준 4억 원 이하입니다. 아파트라면 KB부동산 시세, 한국부동산원 시세 순으로 가격을 산정하고, 비아파트는 공시가격 등으로 집값을 판단합니다.
4) 미혼이라도 본인 소득이 7000만 원 이하면 혜택을 볼 수 있습니다. 자녀가 있다면 1자녀 8000만 원, 2자녀 9000만 원, 3자녀 1억 원 등으로 소득 기준이 올라갑니다.
특별법 내년 2월까지 발의합니다

정부는 2023년 2월까지 1기 신도시 특별법¹⁾을 발의하기로 했습니다. 8·16 부동산 대책²⁾을 발표한 후 공약 파기라는 반발이 나오자 정부가 수습에 나선 거로 이해하면 쉽습니다. 그런가 하면 이미 추진하고 있는 1기 신도시 리모델링³⁾ 사업도 눈에 들어옵니다. 현시점 1기 신도시의 리모델링 희망 비율은 25%로 재건축 희망 비율 44.7%에 비해 크게 낮지 않아섭니다. 즉 그간 준비한 리모델링사업이 엎어지게 생겼다는 얘깁니다.

1) 1기 신도시 특별법: 경기도 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시에 들어선 30여만 가구에 달하는 1기 신도시에 10만 가구 이상을 추가 공급하기 위해 특별법을 만들고 용적률을 높이는 걸 말합니다. 현행 제도론 사업성이 떨어져 돈이 너무 많이 드니 특별법을 만들어 재건축사업을 하게 하겠다는 것으로 이해하면 쉽습니다.
2) 8·16 부동산 대책: 2023년부터 5년간 총 270만 가구를 공급하겠다는 윤석열 정부의 첫 주택 공급 계획을 말합니다.
3) 리모델링: 건물 뼈대를 남기고 수직·수평으로 증축하거나 주차장 등 주거 환경을 개선하는 건축 방식입니다. 준공 후 15년이 지나면 사업을 할 수 있고 절차도 까다롭지 않은 편입니다.

3년여 만에 최저치

전국 아파트 경매 낙찰가율¹⁾이 3년여 만에 최저치를 기록했습니다. 한 법원경매 기업에 따르면 지난 8월 전국 아파트 경매 진행 건수는 1469건으로 그중 610건이 낙찰됐습니다. 낙찰률²⁾은 41.5%로 전월(43.3%) 대비 1.8%p 떨어졌습니다. 낙찰가율은 전월(90.6%)보다 4.7%p 떨어진 85.9%를 기록했고요. 하지만 경기침체에 따른 경매 건수 자체는 아직 늘지 않고 있습니다.

1) 낙찰가율: 감정가 대비 낙찰가격의 비율입니다. 낙찰가율이 90%면 감정가가 10억 원인 물건을 9억 원에 낙찰받았다는 뜻입니다. 낙찰가율이 100%면 시세를 다 주고 산 것과 다름없단 뜻이겠죠.
2) 낙찰률: 경매에서 낙찰되어 새 주인을 찾은 비율을 말합니다. 낙찰률이 70%라면 경매 10건 중 7건이 새 주인을 찾았다는 얘기입니다.
5년간 1000명이 4만4000채를 샀습니다

최근 5년간 집을 많이 산 상위 1000명이 주택 4만4000채를 매수한 것으로 조사됐습니다. 이들이 집을 사는 데 쓴 돈은 5조8453억 원에 달했고요. 가령 최다 주택 구매자인 1972년생 아무개는 5년간 주택 매수 건수가 791건, 매수 금액은 1155억 원이었습니다. 상위 1000명 중 2000년대생은 3명이나 있었는데, 총 84채의 집을 샀고 매수 금액은 62억 원이었습니다.

규제지역 추가 해제?

정부가 규제지역¹⁾을 추가로 해제하는 방안을 추진합니다. 관건은 수도권과 세종시가 규제지역 해제 대상에 포함될지 여부입니다. 특히 세종시는 수도권을 뺀 지방에서 유일하게 투기과열지구²⁾로 지정돼 있어 더 관심을 모읍니다. 참고로 세종시는 올해 전국에서 집값 하락률 1위를 기록했지만 지난 6월 말 규제지역 일부 해제 당시 ‘불안 요인이 남아 있다’는 이유로 배제됐습니다.

1) 규제지역: 집값 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높아 투기가 성행하거나 그럴 우려가 있는 지역 중 특정한 세부 요건을 충족한 곳을 말합니다. 9월 15일 현재 전국적으로 43개 지역이 투기과열지구로, 101개 지역이 조정대상지역으로 지정돼 있습니다. 이 지역에선 청약이나 대출 같은 규제가 강해집니다.
2) 투기과열지구: 직전 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률의 1.5배를 초과하는 등 주택에 대한 투기가 우려되는 지역으로 정부에서 지정합니다. 투기과열지구로 지정되면 주택담보대출을 집값의 40%로 제한하는 등 대출과 청약, 세금에 이르기까지 다양한 규제를 받습니다. 매운맛에 비유하면 ‘아주 매운맛’에 해당합니다.
by. Booding