[퍼옴] 부동산 재개발 재건축 투자 신호 확실한 건 없을까

가장 확실한
재개발·재건축 투자 신호 3

출처 모니모

재개발·재건축 투자 타이밍을 쉽게 알아낼 방법이 있느냐고요? 있습니다. 지역마다 사업성과 입지 가치는 다르지만 전반적으로 투자하기 좋을 때 나오는 신호 말입니다. 오랜 투자 경험을 통해 직접 터득한 정보를 알려드립니다.

1. 1군 건설사들이 플래카드를 걸었다

재개발·재건축은 통상 시공사(건설사) 선정 단계에서 입찰 경쟁을 거칩니다. 이때 시공사 알리기의 일환으로 단지에 플래카드를 겁니다. 그런데 언제부턴가 시공사 선정 단계와 무관하게 건설사들이 플래카드를 걸고 있습니다. “행복한 한가위 보내세요. ○○건설사”, “정밀안전진단 통과를 축하합니다. ○○건설사”가 대표적 예입니다. 이는 해당 재개발·재건축구역에 시공사로 들어오고 싶다는 강한 의지를 내포한 홍보성 플래카드입니다.

지난 부동산시장 상승기엔 무분별하다 싶을 만큼 많은 건설사가 플래카드를 걸었습니다. 지방 소도시까지 1군 건설사가 들어왔습니다. 하지만 작년 말 급격한 금리인상으로 부동산시장 흐름이 꺾이며 플래카드 행렬은 멈췄습니다. 단, 부동산시장 하락세가 확연해진 지금도 1군 건설사의 플래카드가 걸리는 구역은 있습니다. 심지어 하이엔드 브랜드를 달아주겠다며 전면전을 펼치는 곳도 있습니다. 우리가 이 구역 시공을 맡고 싶다는 의지를 확실하게 전달하는 메시지입니다. 그런 곳은 대부분 건설사 한두 곳이 아니라, 굴지의 건설사들이 앞다퉈 경쟁하듯 플래카드를 겁니다. 그들은 이미 해당 지역의 사업성 검토를 끝냈습니다. 저는 국내 건설 분야 최고 전문가 집단인 1군 건설사들의 사업성 검토 능력을 신뢰합니다. 1군 건설사들이 거는 플래카드는 재개발·재건축구역의 사업성을 알려주는 청신호입니다.

2. 건축심의 단계를 통과했다

재개발·재건축사업은 크게 세 가지 절차를 거칩니다. ① 조합 설립 ② 사업시행인가 ③ 관리처분인가입니다. 좀 더 디테일하게 들어가면 다음과 같은 절차를 거칩니다. ① 구역 지정 ② 조합설립추진위 구성 ③ 조합 설립 신청 및 승인 ④ 건축심의 ⑤ 사업시행인가 ⑥ 감정평가 ⑦ 분양 신청 ⑧ 관리처분인가 ⑨ 이주 및 철거 ⑩ 착공 및 분양 ⑪ 준공 및 입주. 아마 재개발·재건축사업을 모르는 이도 이 중 한두 가지 절차는 들어봤을 겁니다.

특히 사업의 50% 능선을 넘었다는 사업시행인가를 받으면 시장 흐름이 꺾이더라도 프리미엄이 붙고 거래가 활발하게 진행되는 게 보통입니다. 과거 제가 투자한 재개발 물건도 마찬가지였습니다. 그 당시 사업시행인가를 받은 직후 부동산시장 하락기를 겪었습니다. 하지만 해당 구역의 프리미엄은 껑충 뛰었습니다. 1억1000만 원 정도 하던 빌라가 1억8000만 원까지 가격이 올랐습니다. 사업성이 아주 나쁘지만 않다면 이처럼 사업시행인가를 받고는 프리미엄이 붙습니다.


자, 그럼 이쯤에서 사업시행인가 직전, 프리미엄이 형성되기 전에 투자할 방법이 있는지도 궁금해집니다. 당연히 있습니다. 바로 ‘건축심의’를 통과한 후 물건을 매수하는 겁니다. 사실 이는 실전 투자자나 부동산 공부를 좀 한 이들만 아는 투자법입니다. 건축심의란 지자체에서 건축허가를 받는 단계라고 이해하면 쉽습니다. 교통영향평가 등 다양한 항목에 대한 심의를 통과하면 조합은 발 빠르게 사업시행인가를 위한 총회를 엽니다. 즉 건축심의를 통과하면 곧 사업시행인가도 완료한 거로 보면 됩니다.

물론 외부적으로 큰 변화를 체감하지 못하는 시장에선 프리미엄이 크게 오르거나 하지 않습니다. 최근 직접 다녀온 서울 모 재개발구역도 마찬가지였습니다. 건축심의 통과를 축하하는 건설사 플래카드로 단지 전체를 도배했음에도 인근 부동산은 한산했습니다. 정리합니다. 부동산 전문 투자자나 공부를 좀 한 사람들은 시세 상승이 두드러지기 전인 건축심의 단계에서 투자합니다.

3. 감정평가 후 실망 매물이 나왔다

앞서 다룬 ‘건축심의’와 ‘사업시행인가’ 통과 직후에 매수할 기회를 놓쳤다고 해도 너무 실망할 필요는 없습니다. 마지막 투자 신호가 남았기 때문입니다. 바로 감정평가 직후에 나오는 ‘실망 매물’에 대한 투자입니다. 이는 어쩌면 가장 안정적이면서도 가성비가 높은 투자 기회입니다.

먼저 감정평가에 대해 간단히 설명합니다. 이는 조합원이 보유하고 있는 각 물건의 가치를 평가하는 걸 뜻합니다. 조합원 중 감정평가 결과에 만족하는 이가 얼마나 될까요? 사실 저도 보유 중인 신축 빌라에 대해 높은 감정평가를 기대했다가 크게 실망한 경험이 있습니다. 실제로 재개발 등이 이뤄질 지역에 오래 거주한 조합원 중엔 낡은 빌라 하나를 내놓으면 25평 아파트 하나쯤은 받을 수 있을 거라고 여기는 이가 적지 않습니다. 하지만 현실은 그렇지 않은 경우가 허다합니다. 즉 감정평가 금액과 함께 추가로 내야 하는 분담금에 대한 통지를 받고 나면 아연실색하는 이가 많습니다.

통상 조합은 감정평가 결과가 나오면 조합원이 해당 금액 외에 추가 분담금을 내야 하는지, 아니면 환급을 받는지 등을 함께 통보합니다. 가령 감정평가 금액이 큰 다가구주택이나 단독주택을 가진 조합원이라면 32평 아파트를 신청할 때 얼마를 돌려받는지, 작은 빌라를 하나 가지고 있는 조합원이 32평 아파트를 신청하면 추가 분담금으로 얼마를 내야 하는지 함께 알려줍니다. 이 문서를 받고 나면 조합원 사이에선 한바탕 난리가 납니다. 새 아파트를 받기 위해 추가로 부담해야 하는 비용이 2억 원, 3억 원 등으로 높아지면 그 돈을 낼 수 있는 이가 많지 않기 때문입니다. 그 결과 사업 진척에 따라 붙은 프리미엄을 받고 빨리 팔아버리는 게 낫겠다고 여겨 시장에 급매물이 나오는 겁니다.


이처럼 감정평가 금액에 실망해 우르르 나온다고 하여 ‘실망 매물’이라고 부르는데, 실상은 전혀 그렇지 않습니다. 이때 매수하는 것의 가장 큰 장점은 내가 가진 물건의 가치를 정확하게 파악할 수 있다는 겁니다. 추가 분담금까지 계산기를 두들겨보고 투자금을 굴릴 수 있다는 겁니다. 참고로 실망 매물이 시장에 우르르 나오면 가격은 잠깐 떨어집니다. 매물이 늘어 가격경쟁력이 떨어지기 때문입니다. 즉 상대적으로 저렴하게 매수할 수 있는 타이밍입니다. 실망 매물은 부동산시장 상승기에도 나오지만, 하락기엔 더 많이 나옵니다. 심지어 시장의 불안정한 심리까지 가세해 더 싼 가격에 나옵니다. 감정평가 직후 나오는 실망 매물은 재개발·재건축 전체 과정 중 물건 가치 대비 가장 저렴하게 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있는 신호입니다.

이제까지 소개한 재개발·재건축 투자 청신호 세 가지를 다시 정리합니다.

하나. 1군 건설사들이 플래카드를 걸었다: 국내 최고의 사업성 전문가가 알려주는 투자 청신호

둘. 건축심의 단계를 통과했다: 안전하고 저렴하게 매수할 수 있는 타이밍 청신호

셋. 감정평가 후 실망 매물이 나왔다: 재개발·재건축 절차 중 가장 가성비 높은 투자 청신호

재개발·재건축사업은 시작부터 입주까지 통상 10년은 걸립니다. 하지만 투자 신호를 알면 10년을 다 기다리지 않고도 좋은 가격에 물건을 살 수 있습니다. 이제부터라도 관심이 있는 사업장의 사업성에 대해 공부하며 자금 상황에 맞게 투자 플랜을 세워보면 어떨까요? 당장 투자하지 않아도 좋습니다. 손품 들여 조사하고 발품 들여 다녀온 곳의 사업이 앞으로 어떻게 진행되는지, 그에 따라 시세는 어떻게 움직이는지 모니터링하는 것만으로도 좋은 경험이 될 겁니다.


-본문의 내용은 필자의 주관적 견해입니다.
-전문가의 의견은 정답이 될 수 없고 그저 참고용일 뿐입니다.
by. Booding


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