종합부동산세에 대해 알아봐요

뜨거운 감자, 종합부동산세 개편

최근 국회 기획재정위원회에서 종합부동산세 개편 논의가 있었는데요. 부동산은 대한민국에서 가장 뜨거우면서도 민감한 주제인데요. 그렇다 보니 여야 간 완전한 합의까진 이르지 못하고 일부 안건에 대해서만 결론이 났어요. 이번 주에는 종합부동산세란 무엇인지, 정확히 무엇이 바뀌는지 알아봐요.

부동산에도 부여되는 세금

종합부동산세란?

종합부동산세(종부세)란 개인 또는 법인이 보유하고 있는 부동산에 부여되는 세금이에요. 부동산을 소유하고 있는 개인이나 법인은 1년에 한 번 종부세를 내야 하죠. 종부세의 가장 큰 목표는 부동산 시장의 안정화예요. 너도나도 부동산에 투기하는 것을 막기 위해 부동산을 많이 가진 사람에게 세금을 매기는 거죠.

종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 부동산을 보유하고 있는 사람에게 부과돼요. 부동산은 매 순간 가격이 바뀌기 때문에 특정한 날짜를 정해 당시의 가격에 맞춰 부과하는 것이죠.

또한 종부세는 가구 단위가 아니라 개인 단위로 책정하는데요. 2021년을 기준으로 1세대 1 주택자는 보유한 주택이 11억 원 이상이면 종부세를 내요. 1세대 1 주택자란 가족 중에 혼자만 주택을 보유하고 있으며, 주택을 1채만 보유한 사람을 뜻해요.

만약 1세대에서 2명 이상이 각각 주택을 한 개씩 보유하고 있으면 1 주택자로 분류돼요. 1세대 1 주택자와 1 주택자는 다르다는 것, 헷갈리면 안 돼요. 1 주택자는 1세대 1 주택자보다 종부세를 더 내야 하거든요. 1 주택자는 보유한 주택이 6억 원 이상이면 종부세를 내요. 종부세는 보유한 부동산이 비싸거나 부동산을 여럿 소유하고 있을수록 금액이 커져요.

종부세를 계산할 때 이것은 명심하자

첫 번째는 납세자 유형이에요. 1세대 1 주택자인지, 1 주택자인지, 다주택자인지 알아야 하죠. 1세대 1 주택자는 가족 중 유일하게 딱 한 채의 주택을 소유한 사람이에요. 1 주택자는 가족 중에서 주택을 소유한 다른 사람이 있으며, 딱 한 채의 주택을 소유한 사람이고요. 다주택자는 1명이 여러 부동산을 소유한 경우죠. 부부가 주택을 공동소유하거나, 납세 의무를 몰아주는 것도 가능해요.

다음으로 소유한 부동산의 공시 가격을 확인해야 하죠. 공시 가격은 세금을 계산할 때 기준이 되는 부동산 가격인데요. 정부가 매년 내가 소유하고 있는 부동산과 비슷한 부동산의 가격을 조사해서 책정해줘요. 공시 가격은 부동산을 사고파는 매매 가격과는 별개인데요. 보통 공시 가격이 20% 정도 더 저렴하죠.

부동산의 공정시장가액비율도 알아봐야 해요. 공정시장가액비율이란 과세표준에 적용되는 비율인데요. 예를 들어 12억 원짜리 부동산에 대해서 11억 원을 공제받고 1억 원에 대해 세금을 낸다면, 1억 원이 과세표준이에요. 공정시장가액비율이 80%라면 1억 원의 80%인 8천만 원에 대해서 세금이 부과되겠죠? 이 비율은 대통령령으로 정할 수 있는데, 현 정부는 60%를 적용하고 있죠.

종부세가 현재 모습을 갖추게 되기까지

종합부동산세의 등장

종합부동산세(종부세)는 2005년에 처음 등장했어요. 생각보다 역사가 길지 않죠? 당시 우리나라는 급격한 부동산 가격 폭등을 겪고 있었는데요. 정부는 과도하게 오르는 집값을 잡기 위해서 부동산에 세금을 부과하기로 결정했어요.

이전에도 재산세라는 이름으로 부동산에 세금이 부과되긴 했는데요. 재산세는 지방세의 일종이라 세액이 그리 크지 않아서 집값 안정화에는 효과가 미미했어요. 종부세가 등장한 이유죠.

하지만 정부의 기대와는 달리, 종부세도 생각보다 집값을 확실하게 잡지 못했어요. 집값에 비해서 세금을 면제해주는 공제 한도가 너무 컸기 때문인데요. 게다가 당시에는 가족 명의를 활용해서 종부세를 줄일 수도 있었죠. 결국 거둬들이는 세금의 규모가 작은 게 문제였어요.

종합부동산세의 개혁 과정

정부는 집값 안정이라는 역할을 다할 수 있도록 종부세를 손봤는데요. 종부세를 세대별 합산과세로 바꿔 가족 명의를 악용할 수 없도록 했죠. 또, 공제 한도를 9억 원에서 6억 원으로 줄여서 납부액을 늘렸어요. 하지만 2008년 헌법재판소는 종부세법의 일부 규정이 위헌이라는 판결을 내렸는데요.

헌법재판소는 세대별 합산 방식으로 종부세를 부과하면 결혼해서 가정이 있는 사람이 1인 가구에 비해서 세금 계산 과정에서 불리하다는 점을 지적했죠. 결국 2008년 이후 종부세는 공제 한도는 올라가고 세율도 낮아지면서 부담이 크게 줄어들게 됐어요.

2008년 금융위기로 경제가 흔들리면서 다행히 집값은 크게 오르지 않았는데요. 그래서 종부세의 힘이 약해도 별다른 문제는 없었어요. 하지만 2018년, 집값이 다시 빠르게 오르기 시작하면서 문제가 생겼죠. 그래서 이때부터 다시 종부세 강화가 시작됐어요.

먼저, 종부세 세율이 올랐어요. 공정시장 가격비율도 2018년 80% 수준에서 시작해서 매년 5% P씩 인상했죠. 그래서 2018년부터 작년까지는 내야 할 종부세가 점점 늘어났어요.

하지만 2022년, 이 흐름이 완전히 꺾였는데요. 윤석열 정부가 종부세 완화를 공약으로 내걸었기 때문이죠. 실제로 종부세 세율도 낮아지고, 공정시장 가격비율도 60%로 대폭 낮아졌는데요. 다주택자에 규제도 완화됐고요.

윤석열 정부는 1세대 1 주택자의 종부세 부담을 완화하고자 국회에서 종부세 개편 논의를 진행 중인데요.

종부세, 어떻게 개편되나?

정부의 종부세 개편안

① 공정시장가액비율을 60%로 인하

원래대로라면 2022년 공정시장가액비율은 100%여야 하는데요. 법으로 정해진 한도 내에서 최대한으로 비율을 조정해서 60% 수준까지 낮춘 것이죠.

② 1세대 1 주택자 공제 한도 확대

1세대 1 주택자의 종부세 공제 한도는 11억 원인데, 이를 14억 원으로 늘리려는 개정안도 국회에 제출됐죠.

③ 예외적 1 주택자 설정

이사할 때 기존에 살던 집이 나가지 않아서 일시적으로 2 주택자가 되는 사람은 예외적으로 1 주택자로 분류하는 방안도 포함돼요. 이외에도 상속주택을 보유한 경우, 투기 목적 없이 지방에 공시 가격 3억 원 이하의 저가 주택을 보유하고 있는 사람도 예외적으로 1 주택자로 분류하고자 해요.

④ 종부세 납부 유예 제도

만 60세 이상의 고령자거나 주택을 5년 이상 보유한 사람 중 소득이 일정 수준 이하인 1세대 1 주택자는 종부세 납부를 미룰 수 있도록 하는 방안도 포함됐어요. 주택을 처분할 때 그동안의 종부세를 몰아서 낼 수 있게 하는 내용이죠.

합의가 이루어진 개편안

종부세 개편안은 국회에서 논의되기 때문에 여당과 야당의 합의가 필요해요. 지금까지 합의된 개편안은 다음과 같은데요.

① 공정시장가액비율을 60%로 인하

공정시장가액비율은 이미 대통령령으로 국회 논의와는 상관없이 정해졌어요.

② 예외적 1 주택자 설정

이사할 때 일시적으로 2 주택자가 되는 사람은 2년 안에 기존 주택을 판매하면 실제로는 2 주택자이지만 1 주택자로 인정돼요. 상속 주택의 경우 기본적으로 상속 이후 5년간 주택 수 산정에서 제외하고요.

또, 수도권 공시가 6억 원, 비수도권 3억 원 이하의 투기 목적이 없는 저가 주택을 상속받았다면 기간의 제한 없이 1 주택자로 인정해요. 야당은 비수도권 기준 공시가를 2억 원 이하로 낮춰야 한다고 주장했지만, 3억 원으로 최종 결정됐죠. 약 10만 명이 종부세 절세 혜택을 누릴 것으로 보여요.

③ 종부세 납부 유예 제도

고령자거나 주택을 5년 이상 보유한 사람 중 소득이 일정 수준 이하인 1세대 1 주택자는 앞으로 종부세 납부를 유예할 수 있어요. 약 8만 명이 혜택을 누릴 것으로 예측되고요. 특례 대상자에게는 9월 초에 안내고지가 나가고, 9/16 ~ 9/30에 관할 세무서에 특례 신청을 하면 개편안 혜택을 누릴 수 있어요.

아직 합의 중인 내용은?

① 1세대 1 주택자 공제 한도 확대

1세대 1 주택자의 종부세 공제 한도를 14억 원으로 늘리는 안건이 사실상 이번 개편의 핵심인데요. 하지만, 법안이 통과되지 않아 1세대 1 주택자 중 11억 원이 넘는 주택을 보유한 사람들은 국회의 논의를 더 기다려야 하는 상황이에요.

여당은 공제 한도를 12억 원으로 설정하는 절충안을 제시했으나, 야당은 해당 특별공제를 ‘부자 감세’로 규정하면서 여전히 이를 반대하고 있는데요. 10월은 국정감사 시즌이고, 11~12월은 내년 세법 개정안과 예산안 처리가 걸려있어요. 9월 정기국회에서도 공제 한도가 논의되지 않으면 사실상 무산이나 다름없다는 분석이죠.

과연 여야는 빠른 합의를 통해 국민의 혼란을 덜어줄 수 있을까요? 만약 합의가 마무리된다면 종부세는 어떤 모습으로 바뀔까요? 종부세에 관심이 있다면 상황을 조금 지켜봐도 좋겠어요.

by. BYTE